Kupno działki – na co zwrócić uwagę?
Zbliża się wiosna, a to oznacza zwiększenie zainteresowania działkami i budową domów. Im cieplej, tym chętniej inwestorzy wyruszają w teren w poszukiwaniu swojego idealnego miejsca do zamieszkania. Zanim zdecydujesz się kupić działkę upewnij się, że będziesz mógł zbudować na niej dom, o którym marzysz. Jakie pytania zadać przed podpisaniem umowy? Oto podstawowe wskazówki.
Stan prawny działki
Sprawa niby oczywista, a jednak nie zawsze. Koniecznie:
- sprawdź, ilu faktycznie jest właścicieli działki,
- upewnij się, że wszyscy właściciele wyrażają zgodę na sprzedaż działki,
- upewnij się, że działka nie jest przedmiotem sporu,
- upewnij się, jaka jest ostateczna cena sprzedaży.
W przypadkach, gdy właścicieli jest kilku, wszyscy muszą zgodzić się na sprzedaż działki w określonej cenie. Warto dopytać o powyższe punkty już na początku rozmowy ze sprzedającym, aby nie tracić czasu np. na rozstrzyganie rodzinnych sporów.
Ponadto, należy sprawdzić czy działka nie jest obciążona ograniczonymi rzeczowymi prawami, hipoteką, służebnością i czy nie stanowi przedmiotu dzierżawy. Nie są to elementy uniemożliwiające transakcję, jednak należy mieć świadomość ich istnienia i konsekwencji.
Obszar działki
Chodzi dokładnie o dane ewidencyjne kupowanej nieruchomości, jej obręb i granice. Poproś sprzedającego o dokładne wskazanie w terenie, która konkretnie działka i jej obszar są przedmiotem transakcji. Jeśli nie ma nabitych geodezyjnie granic, należy je ustalić w terenie przed podpisaniem umowy (robi to geodeta). Będziesz mieć pewność, gdzie dokładnie zaczyna i kończy się Twoja działka, jakie widoki i sąsiedztwo będziesz mieć po wybudowaniu domu, a przede wszystkim, unikniesz przykrych niespodzianek na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zdarzają się nieruchomości gruntowe ze spornymi granicami. Taki problem można oczywiście rozwiązać, ale lepiej jest o tym wiedzieć wcześniej.
Ukształtowanie działki
Najczęściej poszukiwane są działki regularne w kształcie prostokąta. Jest to zrozumiałe: najlepiej się na nich planuje i projektuje zabudowę. Zwracaj jednak uwagę na wymiary, ponieważ zbyt wąska działka będzie zmuszała Cię do budowy w granicy, co niekoniecznie będzie Ci odpowiadało.
Kolejnym ważnym elementem jest nachylenie terenu. Stojąc na działce i oceniając „na oko” możesz się bardzo pomylić. Jeśli nie ma możliwości sprawdzenia nachylenia gruntu na mapie, należy chociaż porozglądać się po sąsiednich posesjach, wysokości ogrodzeń i budynków. Przy wąskiej działce różnica w poziomie 0,5 m spowoduje realne koszty wykonania podbudowy pod płytę fundamentową (wklęsłość terenu wymusi konieczność wyrównania terenu, co oznacza dodatkowe koszty kruszywa, piasku, ziemi).
Przy wyborze działki zwracaj też uwagę na okolicę. Otoczenie przyrody i pięknie widoki są marzeniem, jednak mogą stanowić ogromne utrudnienia w zabudowie. Przepisy określają bowiem minimalną odległość zabudowy 12 m od linii lasu, a to oznacza, że przy nieodpowiedniej wielkości działki nie zbudujesz na niej domu. Z kolei zbyt bliska odległość od zbiorników wodnych będzie wpływać na poziom wód gruntowych, co przełoży się na znacznie wyższe koszty prac ziemnych i izolacji budynku od gruntu.
Geologia działki
Nie masz obowiązku wykonywania badań geologicznych i sprzedający też nie musi Ci takich badań dostarczyć. Jednak dla własnego bezpieczeństwa warto je wykonać, by wiedzieć z jakimi gruntami będziesz mieć do czynienia w czasie budowy. Niestety, nie wszędzie występują same piaski. Glina, iły, wysoki poziom wód gruntowych lub inne grunty nienośnie mogą znacząco podwyższyć koszty prac ziemnych, a w niektórych sytuacjach wręcz uniemożliwić budowę.
Możliwości zabudowy
MPZP i WZ, czyli skróty, które musisz znać. Dlaczego? Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub – jeśli go nie ma – Warunki Zabudowy (WZ) określają, czy możesz na danej działce zbudować dom i jaki to może być budynek. W tych dokumentach znajdziesz informacje m.in. o dopuszczalnej powierzchni zabudowy działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości budynku, a nawet kącie nachylenia dachu. Kupowanie terenu bez MPZP lub WZ jest dość ryzykowne. Oczywiście, jeśli w najbliższym sąsiedztwie istnieje zabudowa jednorodzinna to są duże szanse, że otrzymasz zgodę na podobną zabudowę. Gwarancji jednak nie masz.
Niezbędne jest dokładne zweryfikowanie i zapoznanie się z treścią tych dokumentów przed zakupem działki, a już na pewno przed zaprojektowaniem domu.
Dojazd i media
Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Może się on odbywać poprzez drogę wewnętrzną, ale nie ma zmiłuj – musi być zapewniony. W przeciwnym razie nie otrzymasz pozwolenia na budowę. Koniec, kropka.
Jeśli prąd, woda, gaz czy inne media znajdują się w drodze głównej, należy złożyć prośby o przyłączenie do poszczególnych gestorów sieci. Zazwyczaj gestorzy (np. zakład energetyczny) budują przyłącze (skrzynkę) w granicy działki, ale od tego miejsca do domu przyłącze wykonujemy zawsze na własny koszt. Analogicznie, jeśli skrzynka znajduje się przy drodze głównej, oddalonej od Twojej działki, to budowa odcinka od skrzynki do działki jest też na Twój koszt. To między innymi sprawia, że działki z podłączonymi mediami są droższe od tych, które media mają w drodze.
Odległość działki od głównej drogi może mieć ogromne znaczenie nie tylko w przypadku mediów. Jeśli droga dojazdowa do Twojego przyszłego domu jest długa i nieutwardzona, musisz liczyć się z kosztami jej utwardzenia, by zapewnić swobodny i bezpieczny dojazd dla dostaw, ciężkich pojazdów i sprzętów. Wybierając działkę koniecznie zwróć na to uwagę.
Przedstawione punkty stanowią Twoją bazę do pierwszej weryfikacji działki. Pamiętaj, że każdy przypadek jest inny i należy go indywidualnie analizować. Mając jednak taką podstawową wiedzę, możesz uniknąć rozczarowań i kosztownych błędów na starcie Twojej drogi do wymarzonego domu.