Formalności, czyli kompletowanie niezbędnej dokumentacji

Wybrałeś projekt domu i wykonawcę, podpisałeś umowę na budowę domu, a więc czas na kolejny krok: formalności. W idealnym świecie skompletowanie i uzyskanie niezbędnych dokumentów do rozpoczęcia budowy powinno zająć Ci około dwóch miesięcy. Czasami to się udaje – i bardzo kibicujemy, aby stało się to regułą – jednak musimy powiedzieć sobie jasno: idealny świat nie istnieje. Oznacza to, że w większości przypadków proces formalny rozpoczęcia budowy trwa dłużej. Z tego artykułu dowiesz się, jakie obowiązki spoczywają na Tobie i jak krok po kroku przejść przez formalny proces przygotowania do budowy.

Firmy specjalizujące się w budowie domów prefabrykowanych kuszą hasłami reklamowymi „budowa domu w kilka tygodni” lub „zbudujemy Twój dom w miesiąc”. Z jednej strony jest to prawda, ponieważ technologicznie jesteśmy w stanie przygotować płytę fundamentową w jednym miesiącu, w kolejnym postawić dom i doprowadzić go do stanu deweloperskiego. Jednak, aby sam proces budowy mógł ruszyć, musisz spełnić kilka warunków i wykonać niezbędną „papierkową robotę”, tzn.

1. Wykonać adaptację

Po otrzymaniu od wykonawcy kompletu dokumentacji architektoniczno-budowlanej oraz technicznej, należy zaadaptować wybrany projekt domu do warunków lokalnych. W praktyce oznacza to, że należy wynająć architekta, najlepiej związanego z lokalnym rynkiem, który tę pracę dla Ciebie wykona. Architekt zweryfikuje zgodność projektu z WZ (warunki zabudowy) lub MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), stworzy plan BIOZ (bezpieczeństwa i ochrony zdrowia), zgromadzi dokumenty związane z przyłączeniem mediów do działki, wykona projekty przyłączy zgodnie z warunkami technicznymi, stworzy i wrysuje wybrany dom w działkę, stworzy plan zagospodarowania terenu, a następnie złoży kompletny projekt z wnioskiem o pozwolenie na budowę do właściwego urzędu (lista dokumentów poniżej).
Koszt wykonania usługi adaptacji będzie różnił się w zależności od lokalizacji budowy oraz faktycznego zakresu pracy do wykonania. W ostatnim roku ceny adaptacji wahały się od 2 tys. zł do 8 tys. zł (dane uzyskane od klientów).
*Przypominamy, że nasi Klienci mogą wykonać adaptację projektu u nas za dodatkową opłatą

Skrócona lista dokumentów:

Do adaptacji (aby wszystkie prace mogły przebiegać sprawnie sugerujemy, aby już w trakcie oczekiwania na projekty od Wykonawcy, zamówić lub zlecić wykonanie dokumentów niezbędnych do procesu adaptacji):
a) Mapa do celów projektowych – należy zamówić ją u geodety
b) Warunki techniczne przyłączy mediów (woda, prąd, kanalizacja) od lokalnych gestorów tych sieci
c) Decyzja lokalizacji zjazdu na działkę w przypadku, gdy działka budowlana leży bezpośrednio przy drodze publicznej – uzyskuje się ją od zarządcy drogi
d) Informacja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej lub informacja o braku konieczności – w zależności od struktury organizacyjnej do uzyskania w wydziałach ochrony środowiska lub ośrodkach geodezyjnych (urząd gminy lub starostwo)
e) Badania geologiczne gruntu – ich wykonanie zajmuje geologowi zazwyczaj jeden dzień, ale czas na opracowanie treści opinii może wynosić około tygodnia lub dłużej.
Proces adaptacji może zająć tydzień a może trwać również 3 miesiące. To jak będziemy do niego przygotowani dokumentacyjnie może mieć zasadniczy wpływ na tempo pracy osoby adaptującej. Po procesie adaptacji przychodzi kolejny etap, czyli złożenie wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy.

Skrócona lista dokumentów:

Do wniosku o Pozwolenie na Budowę (PnB) – wniosek ten jest pewnym podsumowaniem i zebraniem wszystkich dotychczasowych dokumentów i opracowań wraz z projektami po adaptacji (3 egzemplarze):
a) Wniosek o Pozwolenie na Budowę – wypełniony (pomaga lub w całości wykonuje architekt)
b) Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
c) Pełnomocnictwa (ewentualnie) wraz z potwierdzeniem opłaty skarbowej – jeśli występują
d) Decyzję o Warunkach Zabudowy lub wypis z MPZP
Stosowny urząd procesujący nasz wniosek ma 65 dni na wydanie decyzji. W tym czasie zalecamy wzmożoną uważność na korespondencję, ponieważ najczęściej ewentualne braki we wniosku do uzupełnienia będą wysyłane pocztą tradycyjną. Na wezwanie do uzupełnienia trzeba reagować w odpowiednim czasie.

2. Badania geologiczne gruntu

Jest to często pomijany lub bagatelizowany etap formalny, traktowany jako wymysł wykonawców
i niepotrzebny wydatek. Musisz mieć jednak świadomość, że nie zawsze tak jest! Nowoczesna i szybka budowa to szczegółowo i precyzyjnie zorganizowana procedura, w której logistyka odgrywa kluczową rolę. Każdy błąd będzie Cię więc kosztował czas (przestój, potrzeba wykonania dodatkowych prac/poprawek w projekcie) i pieniądze (niedoszacowanie kosztów, np. prac ziemnych). Dlatego zawsze rekomendujemy wykonanie badania gruntu, aby uniknąć niespodzianek, np. stwierdzenia na zaawansowanym etapie, że gleba jest słabej jakości, grunt gliniasty lub zalewowy, a tym samym nienośny. Może to finalnie skutkować wymianą gruntu, koniecznością przeprojektowania płyty lub, w najgorszym przypadku, rezygnacją z budowy. Odwierty wykonuje się w miejscu, gdzie zaplanowany jest budynek, zazwyczaj w przeciwległych rogach. Dzięki temu dowiesz się, jaka jest struktura gleby Twojej działki oraz czy nie występuje wysoki poziom wód gruntowych, co może mieć duże konsekwencje nie tylko na etapie budowy, ale też w przyszłości.
Badania geologiczne z wykonaniem dwóch odwiertów do głębokości 3m to koszt około 700-1000 zł. 

3. Geodeta

Na początku stworzy on na potrzeby adaptacji mapę do celów projektowych. Jeśli się spieszysz to zamów ją jak najszybciej, ponieważ w zależności od lokalizacji budowy (czyli gminy), rekordziści czekają na nią nawet 3 miesiące! Geodeta będzie też potrzebny do wytyczenia miejsca na działce, gdzie zgodnie z projektem zagospodarowania terenu ma stanąć dom. Natomiast po zakończeniu budowy, będzie dokonywał tzw. inwentaryzacji powykonawczej. Całość prac jest różnie wyceniana w zależności od lokalizacji budowy oraz zakresu , który od razu zlecisz geodecie. Zazwyczaj całość mieści się w kwocie 2-3 tys. zł.

4. Kierownik budowy

Postać demonizowana, czasem traktowana nawet jako „zło konieczne” na budowie, bo „bierze kasę za podpis”. Ciężko to komentować, ponieważ z naszej perspektywy i doświadczenia jasno wynika, że Kierownik budowy jest bardzo ważną, wręcz pożądaną osobą. Tak też powinien go traktować Inwestor, czyli Ty. To właśnie Kierownik budowy, a nie Twój sąsiad czy google „zna się” na budowie i posiada do tego niezbędne kwalifikacje. Jego zadaniem jest sprawdzanie prawidłowości postępów prac oraz kontrolowanie Wykonawcy (i wcale nie chodzi o to, by od rana do wieczora pilnował ekip pracujących u Ciebie, ale o to, by był obecny przynajmniej podczas kluczowych etapów budowy). W przypadku budowy z prefabrykatów, gdzie zasadnicza część budynku powstaje w fabryce, oczywiście zakres pracy Kierownika jest mniejszy i trwa dużo krócej. Zawsze rekomendujemy jednak, aby był obecny, np. przy odbiorze prac ziemnych, odbiorze zbrojenia płyty fundamentowej, montażu budynku.
Koszt wynagrodzenia Kierownika budowy to zazwyczaj 3-4 tys. zł, choć wszystko zawsze zależy od zakresu ustalonych obowiązków.

5. Ostatnia prosta przed „wbiciem pierwszej łopaty”

Mowa o dopięciu formalności, które nie wymagają już żadnych opłat, czyli:
a) odebranie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę,
b) formalny wybór kierownika budowy wraz z jego oświadczeniem o przyjętej funkcji,
c) zarejestrowanie dziennika budowy,
d) zgłoszenie rozpoczęcia budowy, czyli zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Jeśli zdecydowałeś, że to my będziemy prowadzić Twoją budowę i masz jakieś pytania – koniecznie daj nam znać!